보금자리론은 최대 40년이라는 기간 동안 고정금리를 이용할 수 있는 상품입니다. 매력적인 장점이지만 한도는 그렇게까지 높다고 할 순 없습니다.
오늘은 보금자리론과 LTV , DTI 에 대한 이야기를 해보려고 합니다. 궁금한 부분만 찾아보고 싶다면 아래에서 목차를 확인해주세요.
LTV , DTI 개념
LTV(Loan To Value ratio)
주택담보대출비율 또는 주택담보인정비율로 주택가격 중 얼마나 대출을 받을 수 있는지 알려주는 기준입니다. ( LTV는 규제지역 여부에 따라 지역 별로 다르므로 해당 지역이 어떤 지역에 속해 있는지 확인하셔야 합니다.)
예를 들어, LTV가 70% 라면, 주택가격의 70%까지 대출이 가능하다는 뜻입니다.
DTI(Debt To Income)
총부채상환비율로 대출원금과 이자가 본인의 연소득에서 얼마나 차지하는지 알 수 있는 비율입니다. (DTI 비율이 일정수준 -40% ~ 60%- 을 초과하면 대출제한을 받습니다.) 그렇기 때문에 소득이 높을수록, 대출금액이 적을수록 그리고 대출만기가 길수록 DTI는 낮아지게됩니다. 더불어 MCG에 대한 설명도 하겠습니다.
MCG (모기지신용보증)
주택담보대출 시 주택임대차보호법상 소액임차보증금을 공제하지 않고, 최대 LTV까지 대출을 받을 수 있는 한국주택금융공사 상품입니다.
소액임차보증금 공제로 인해 기존 디딤돌 대출만으로 대출 금액이 부족한 경우 활용하면 MCG 보증금액만큼 더 대출을 받을 수 있습니다.
예를 들어, 선순위채권이 없는 경우를 가정해보면 주택가격 (3억) x LTV (70%) – 소액임차보증금 (3,700만원) = 대출금액 1억 7,300만원 이지만, 여기서 소액임차보증금을 공제하지 않으면 3,700만원을 더해서, 2억 1천만원까지 대출이 가능합니다.
보금자리론 대출의 한도
보금자리론의 대출한도는 최대 3억 6천만원입니다.(미성년 자녀가 3명인 가구의 경우 4억원)
더불어 더나은 보금자리론이란, 상품도 있는데요, 이건 제2금융권을 이용한 사람들의 주택담보대출을 상환하는 용도로 신청가능합니다.
최대 2억원까지 신청할 수 있고, 미성년 자녀가 3명 이상이면 3억원까지 가능합니다.
(DTI는 최대 70%, 대출금액은 대출 승인일 기준 LTV 80%를 넘지 않아야합니다.)
※ 보금자리론, 디딤돌대출 이용이 어렵지만 고정금리 등 정책 모기지의 장점을 이용하고 싶다면 적격대출(최대 5억)을 이용해 계산해보세요.
보금자리론의 DTI , LTV
보금자리론의 LTV는 최대 70% , DTI는 최대 60% 까지 적용 가능합니다.
최대치를 적어놨지만, 실수요자 여부, 투기지역 여부 등에 따라 별도의 LTV가 적용됩니다.
DTI는 60%까지 적용이지만, 담보주택 소재지가 조정 지역일 경우 -10%p 를 해서 50%의 적용만 받습니다. 그러나 실수요자인 경우 조정 지역일지라도 60%를 적용받을 수 있습니다.
실수요자 요건
- 구입용도 (본건 외 무주택)
- 부부합산 연소득 7천만원 이하
- 담보주택평가액 5억원 이하
LTV는 어떻게 적용되는가?
– 담보주택 아파트 : 70% 이내 / 기타주택(단독, 다세대, 연립) : 65%이내
– 담보주택 소재지가 조정지역인 경우 : -10%p 포인트 적용하여 LTV 60% , DTI 55% (단 실수요자의 경우 차감하지 않고 LTV 70% , DTI 65% 적용)
별도로 LTV가 60% 적용 되는 경우
– CB점수가 271점~614점 또는 MSS점수가 「MSS운영기준」에서 별도로 정하는 경우
– 인정소득 활용시 (소득 추정에 따른 소득 산정, 단 근로자에 대한 소득추정은 제외)
※ LTV가 60% 제한시 그리고 조정지역의 경우 조정지역의 담보주택별 LTV와 비교하여 낮은 LTV 적용
예) 조정지역 기타주택 LTV 55% (65%p – 10%p) 까지 적용되기 때문에 60% 이내 제한에 해당되더라도 보다 낮은 55%를 적용
보금자리론 LTV 계산
LTV = (본건 대출금액 + 선순위채권 + 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) / 담보주택평가액 x 100
위의 나오는 단어의 개념 정리를 하자면,
– 본건 대출금액 : 대출받는 금액
– 선순위채권 : 신청하는 보금자리론보다 우선변제권이 인정되는 모든 저당채권
– 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금 : 주택담보대출을 빌렸다가 상환하지 못하면 경매를 집행하게 되는데, 그 돈으로 빚을 갚습니다. 여기서 소액임차보증금은 보금자리론보다 선수위에 있기 때문에 주택금융공사는 이 소액임차보증금을 대출한도에서 차감 후, 대출금액을 산정
– 담보주택평가액 : 대출승인일 현재 기준의 가격정보, 분양가액, 감정평가액 순서로 적용
※ 위에서 MCG에 대해 설명드렸습니다. 이 MCG를 이용하면 소액임차보증금이 차감되지 않아서 LTV를 한도까지 받을 수 있습니다.
예상한도 조회
주택금융공사 홈페이지를 가시면 주택가격, 연소득 , 대출기간, 부채 등 정보를 입력하면 대출신청금액이 조회 가능합니다. 이 정보는 그야말로 최소한의 정보로 산출되는 것이기 때문에 정확하다는 보장은 할 수 없습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 다른 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.